日前,北京一中法院在执行一房地产开发经营合同纠纷串案时,与商业银行紧密合作，适时引入房屋商业贷款模式, 成功拍卖了被执行人的37套总价值为3800余万元的高档商品住宅房，不但实现了被执行财产的保值，保护了双方当事人的合法权益，而且为解决查封财产变价难的问题提供了新思路。
北京园城大都投资有限公司因房地产开发经营合同纠纷，将北京方正房地产开发有限公司诉至法院，经北京一中院一审及市高级法院二审作出判决，判令北京方正房地产开发有限公司给付北京园城大都投资有限公司售楼款7225万元及利息，同时北京园城大都投资有限公司给付北京方正房地产开发有限公司工程款2323万元及利息；双方债权债务抵销后，北京方正房地产开发有限公司应给付北京园城大都投资有限公司售楼款4902万元及利息。判决书发生法律效力后，由于北京方正房地产开发有限公司未能自动履行义务，北京园城大都投资有限公司依法向一中院申请强制执行。北京一中法院于2005年11月至2006年6月分别立案执行。
执行中，北京一中法院执行法官依法冻结了被执行人北京方正房地产开发有限公司的银行帐户并扣划存款1337万元，后又查封了被执行人所开发的位于北京市大兴区康庄路10号那尔水晶城（兴城嘉园）共计37套高档商品住宅房。一中院依法委托评估机构对查封房产进行了评估，评估价格为每平方米5100余元，总价格为4200万元。紧接着，一中院执行法官按照相关规定，依法委托拍卖机构，并确定以评估价的80％作为起拍价进行拍卖。但拍卖会上，因无人参加竞买，上述房产全部流拍，拍卖机构遂向一中院提出对拍卖房产降价20%以后再次拍卖的申请。一中院承办案件执行的法官认为，简单地再次降价20%极有可能引起拍卖房产的较大贬值，于是，就分别找到拍卖机构和双方当事人了解有关情况，与他们一起分析导致拍卖房产流拍的真正原因。经调查，上述37套商品住宅房均为200??250平方米的大户型复式结构的高档住宅，每套住宅的价格均在百万元以上。根据司法解释的有关规定，在强制执行的拍卖程序中，查封财产拍卖成交后，买受人必须依照拍卖公告或法院指定的期限内一次性交清全部拍卖成交价款。而有意购买上述住宅房的绝大多数是个人，这些人在短期内无法一次性付清巨额购房款。因此，第一次拍卖流拍的原因并非拍卖房产的价格过高，而是竞买人缺乏一次性交清成交价款的支付能力。这一问题不妥善解决，即使再降价20％也难以拍卖成功，不仅申请执行人的债权难以实现，还会造成拍卖财产的贬值。
为了把这一困扰执行的难点问题解决好，北京一中院执行庭的同志在得到拍卖机构及双方当事人支持的情况下，尝试引入银行房屋商业贷款以寻求解决之道。在与有关银行的接触中发现，商业银行在发放房屋贷款时，对于权属存在瑕疵或涉及诉讼的房产不愿意放贷，尤其对于仍在法院查封状态下的房产，更是担心出现变故。而在法院强制拍卖程序中，又不可能在查封房产未拍卖成交且未付清成交价款的情况下，解除对于该房产的查封。一中院执行法官与银行、拍卖机构进行了多次协商，终于达成共识，在不违反有关司法解释及银行关于发放房屋贷款规定的情况下，制定了周密的执行方案：首先，拍卖机构等在广泛招商时讲明，竞买人不能一次性付清成交价款的，可以向法院认可的商业银行办理房屋商业贷款，经该银行审查放贷后，用贷款支付购房款。其次，对于参加竞买又不能一次性付清全款、拟通过银行贷款购房的人员，先由法院认可的银行对其进行贷款资质的审查，审查后认为具备还贷能力的人员才能取得竞买资格，拍卖机构才能收取竞买保证金并办理有关竞买手续。再次，拍卖成交后，一中院根据拍卖机构出具的成交确认书，解除对拍卖房产的查封；同时，银行对买受人办理借款和房屋抵押等贷款手续，将发放的房屋贷款汇入法院指定并已冻结的银行帐户。最后，当所有拍卖成交价款都进入该指定帐户后，一中院裁定将拍卖成交的房产过户至买受人名下。在有关准备工作就绪以后，一中院指示拍卖机构以第一次起拍价再次拍卖上述查封的房产。由于本次拍卖标的可以采用银行按揭贷款的形式参与竞买，竞买人踊跃参加。在拍卖会上，经过激烈竞价，最终这37套高档商品住宅房几乎全部已上述方式拍卖成交，成交价款共计3802万元。依照预定的执行方案，一中院在拍卖成交后根据拍卖机构的成交确认书，解除对拍卖房产查封；银行对买受人发放的房屋贷款全部汇入法院指定帐户后，一中院裁定将拍卖成交的房产过户至买受人名下。至此，在银行及各方的积极配合下，经过一中院法官的积极努力执，案件顺利圆满解决。双方当事人都对一中院法官的工作给予充分肯定。
北京一中法院执行庭郭忆滨庭长指出，这种引入商业贷款按揭模式解决查封财产出售变卖问题对于解决执行中的困难有很大帮助，这次成功拍卖３８套高档商品房，使当事人各方的利益得到了最大限度的维护，这种做法在北京一中法院是首次。这也是一中院近年来加大执行力度，全力解决执行难，进行有益探索所取得的成果之一。郭庭长介绍说，一中院在执行中，积极探索最大限度减少社会资源浪费的有效方式，如委托管理经营、“第三人并购”等，采取措施维护当事人各方的利益，收到了明显成效，2006年一年就执结近100亿元。
来源:北京市第一中级人民法院网
