为服务“世界现代田园城市”战略，服务“宜居武侯”建设中心工作，武侯区法院对近几年来的小区物业纠纷进行了调研分析，发现因物管公司、业委会更替而频繁引发涉稳物业纠纷，“小物业引发大问题”现象亟待引起重视。
一、物业公司、业委会更替引发物业纠纷的基本情况
（一）纠纷数量增长明显，所涉小区多为区域知名规模小区。自05年起截至今年6月，共有12个小区出现因物业公司、业委会更替的物业纠纷32件。其中，08年至今年6月共有10个小区，涉及纠纷21件，比05年至07年的5个小区11件纠纷，分别增长100%和90.90%。出现本类纠纷的多为诸如巴黎阳光小区、罗马假日广场、碧云天小区、芳草地小区等区域知名规模小区，碧云天小区等3个小区自05年至今年6月也一直存在本类纠纷。
（二）纠纷类型多样，牵涉主体广泛，社会影响面宽。业委会、物业公司更替引发的物业纠纷类型多样，包括业委会诉物业公司撤场、部分业主诉业委会撤销解聘新聘续聘物业公司决定、“新业委会”诉“老业委会”移交物管资料、部分业主诉物业管理行政机关行政纠纷、物业公司诉业委会物业管理侵权、物业公司诉物业管理行政机关资质认定等六类纠纷，其中前四类纠纷更为集中，数量达30件，占比93.75%。所涉主体既包括小区内业主、业委会、物业公司，也包括小区所在物业管理行政机关和街道社区。导致小区内业主之间、业主与业委会之间、业委会与物业公司之间、新旧业委会之间、新旧物业公司之间对立对峙甚至冲突，小区秩序混乱、“管理真空”，小区所在政府街道社区陷入群体性行政诉讼，政府权威受到挑战。
（三）双方矛盾对立严重，表现出一定的违法性。表面上看，物业公司、业委会更替引发的纠纷仅牵涉更替主体利益，但深层次分析，由于小区内各方利益主体的关系错综复杂，两者的更替对小区内各方主体的切身利益影响既广泛又直接，导致小区内出现结构性矛盾对立现象，处理不当或不及时则引发群体性信访、暴力冲突等不稳定事件。如，物业公司更替时，反对原物业公司的业主通过召开业主大会或授权业委会作出解聘原物业公司决定，拥护原物业公司的业主会自发或受原物业公司怂恿阻挠解聘原物业公司，采取堵门、围攻等形式与新聘物业公司、反对原物业公司的业委会及业主形成对抗甚至暴力冲突。业委会更替时，一方面，物业公司会采取阻挠业主大会召开、影响候选人员名单确定等方式，使业委会选举受到非正常干扰；另一方面，业主群体会就支持不同的人入选业委会而产生分派对立，私下串联、集会，一旦自身愿望落空，就会采取质疑选举程序违法等形式要求重新选举，或针对物业行政管理机关不予备案提起行政诉讼。
（四）法院审理工作量巨大，矛盾化解形势严峻。一是物业公司、业委会更替引发的物业纠纷审理，需要对筹备程序、投票程序、计票程序是否具有合法性、真实性进行全面审查，需要对成千上万张表决票上签名人是否为业主、是否由他人代业主签名、签名人与产权人关系、签名笔迹真实性等问题进行仔细核实，案件绝大多数都是以普通程序审结。二是由于案件事实复杂，双方矛盾对立严重，主持和解调解面临巨大困难，除极少数案件原告主动撤回起诉外，绝大多数案件都以判决方式结案，而且通常会有一方不服判决上诉。三是该类纠纷背后常常存在着小区内不同利益派别业主的利益冲突，原被告或者以案件涉及小区成千上万人的安定与稳定为由威胁法院判决己方胜诉，或者通过围堵党政部门和扬言组织大量业主上街堵路等形式要求满足自己的利益诉求，维稳形势严峻。
二、原因分析
（一）小区内各方主体利益关系错综复杂是“小物业引发大问题”的根本原因。一方面，小区业主在对物业公司问题上出现分派、对立，导致物业公司更替引发涉稳纠纷。部分业主“住改商”、违章搭建、租赁共有设施会刻意跟小区物业公司搞好关系以保证维持和增长现有利益，二者逐渐形成利益依赖关系。在不满物业公司的业主群体或业委会作出解聘物业公司决定时，这部分业主群体就会自发或受物业公司怂恿，通过提起撤销权之诉或采取非理性方式阻止解聘物业公司。另一方面，物业公司非正常介入业委会选举，导致业委会更替人为复杂化。部分小区的物业公司聘用、物业用房、路面停车场管理等公共事务由业委会实际管理，能否被续聘、能否顺利进行物业管理，关键就在于业委会的构成，因此物业公司便会以各种方式影响业委会选举。如涉交大花园武侯小区、锦江花园城物业纠纷案件较为典型。
（二）业委会选举及其履职行为不规范是“小物业引发大问题”的直接原因。由于小区公共事务管理权由业委会实际行使，权利运作缺乏小区业主的有效制约监督和相关部门的规范引导，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分贯彻，造成业主与业委会之间缺乏信任。这一不信任特别在解聘、新聘和选举存在程序问题时，会逐渐演变为针锋相对的矛盾对立，导致大量物业纠纷案件进入法院，加大了法院的办案压力和稳控压力。
（三）对业委会选举及物业管理行为缺乏强有力引导、规范和监管是“小物业引发大问题”的外在原因。一般情况下，小区建设完成后，都是由开发商指定物业公司进行前期服务，政府部门不加以任何监管；当业主入住小区后，政府部门也不参与业主自治组织——即业主大会和业主委员会的设立，没有进行必要的引导。此时，因物业公司由开发商指定而听命于开发商，不愿接受业主监督；而积极要求并参与召开业主大会、设立业主委员会的，往往又都是一些与开发商、物业公司有较大矛盾的维权业主，一开始就带着较强的对立情绪。因此，两者非但不可能心平气和地进行协商交流，反而会将矛盾激化。
三、对策建议
（一）加强对业委会成员的专业培训，从源头上把好业委会人选关。建议按照年龄结构合理化和专业类型多元化的原则，引导业主选举产生知法守法、责任心强、公正廉洁、具有组织能力及社会公信力的业委会成员。加强对业委会成员的专业培训，特别是相关政策法规的培训，明确其权利义务，帮助业委会摆正其在居住区物业管理和服务中的位置。
（二）建立制约监督机制，增强业委会监管机制建设，确保业委会规范运作。建议增设业主监督机构，将业委会的岗位职责进行细化，制定相应政策法规或不违反法律法规的自治条例以确保业主在监督业委会时能有法可依，防止业委会成员滥用权力损害业主利益。通过对运作机制的调整，把业委会运作规范起来，使之发挥应有的积极作用。
（三）完善物业管理行业协会体制，引导行业进行自律管理。建议制定全国性的物业管理行业自律公约，统一要求和标准，并制定配套的实施细则对自律公约进行细化，增强公约的可操作性。同时允许各省市区物协结合地方特点，制定出可操作性强的地方自律公约及实施细则。通过建立有效的行业自律机制,包括行业自律的决策机制、监管方式、评价体系、惩戒手段、物业服务企业信用档案制度等，有效提高对物业服务企业的规范化管理。
（四）健全物业管理法律法规体系。建议完善房地产、物业管理方面的法规，加快制定和完善与《物业管理条例》配套的法规和规范性文件，细化服务内容与收费标准，通过招投标，使业主和物业公司真正自主地建立合同关系，促使物业公司规范服务，规范收费。同时还要规范开发商和物业服务企业的执业行为，严格执行市场准入制度，对不具备资质、丧失诚信的开发商和物业公司违规行为加大处罚力度，促使物业管理行业向更为理性的方向发展。
