近年来，随着我国房地产业迅猛发展，房地产升值速度不断加快，二手房买卖逐渐成为房屋交易中的一大热点。因二手房房源复杂，交易过程中牵涉的利益主体较多，导致二手房买卖纠纷不断。武侯区法院对2009年至今年六月受理的346件二手房买卖合同纠纷进行调研分析，发现该类案件具有增长趋势明显、卖方毁约案件比例大、矛盾尖锐难调和等特点，应认真研究解决。

　　一、二手房买卖纠纷案件特点

　　（一）案件数量增长趋势明显。该院2009年度受理二手房纠纷案件共计113件，2010年受理二手房纠纷案件共计142件，2011年至今受理的二手房纠纷案件共计91件，同比增加17件。

　　（二）卖方毁约案件所占比例大，毁约理由不一而足。2009年至今，被告为房屋卖方的二手房纠纷案件为239件，占各类二手房纠纷案件的69.08%。卖方通常以房屋买卖未经共有人同意、承租人主张优先购买权、房屋存在抵押、所售房屋为政策规定不允许出售的小产权房等各种理由拒绝继续履行合同，导致卖方违约案件激增。

　　（三）近三成买方主张解除合同引发诉讼。在受理的346件案件中，被告为买方的占26.17%。买方解除合同主要理由为中介机构隐瞒房源信息、周边环境、居住房史等房屋真实信息，影响其购房判断。

　　（四）案件调解率低、判决率高。2009年至今该院共判决结案192件，占比68.33%，调解结案数仅89件，占比31.67%，比全院案件调解率低30多个百分点。　　　　　　

　　二、原因分析

　　（一）房屋权属不清，存在暇疵。未经其他共有人书面同意或尚未依法登记取得房屋所有权证书的交易房屋、买方购买尚未进行继承分割的遗产房屋、开发商更改底单的房屋、受政策调整的小产房或经济适用房等，因这些房屋权属不清，导致买卖交易受阻，从而引发纠纷。部分事后反悔的出卖人通常也会串通第三人以此为由诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。如某房地产经纪有限公司诉普某、蒋某委托合同违约纠纷案中，被告蒋某辩称其作为房屋共有人，原告公司未经其授权与普某签订房屋代售委托书，应为无效。

　　（二）卖方为追求利益最大化而“塌定”。因房价涨幅迅猛，卖方为获取更多利益，二手房买卖的手续较多，双方从签订买卖合同到房屋过户之间有较长时间差，加之房价快速上涨，出卖方为实现房屋价值最大化，宁愿“塌定”也不愿继续履行合同，即出卖方本着“价高者得”的原则，即使双倍返还定金，也愿意将房屋以更高价格卖给他人，从而故意毁约，引发诉讼。如苏某诉陈某房屋买卖纠纷案中，陈某在与苏某签订房屋买卖合同后，将该房屋以更高的价格卖与第三人孙某，并办理了过户手续，致使原告苏某无法取得该房屋所有权而诉至法院。

　　（三）中介机构欺瞒买方，隐藏房屋实情，导致买方解除买卖合同。二手房交易大多是经中介机构居间促成，为确保中介费的顺利实现，中介机构在介绍房源信息、房屋质量、居住环境、协助办理网签、贷款、解押、登记等环节时为迎合买方意愿提供虚假信息，隐瞒足以影响买方购房决定的房情，导致合同签订后买方以此为由主张解除房屋买卖合同，引发诉讼纠纷。

　　（四）买卖双方根本利益诉求不同，难以促成调解。买受方签订房屋买卖合同是为实现自己的居住权，诉讼的最终目的在于使卖方依约履行合同，自己有房可住。而卖方为获取更多金钱利益，多会在违约给付金钱与违约获利之间进行权衡，当后者高于前者时，卖方宁愿赔偿双倍返还定金或赔偿高额违约金也不愿意继续履行合同。因此，买卖双方根本利益诉求不同，该类案件往往难以达成调解。

　　三、对策建议

　　（一）加大违约成本，防止卖方恶意毁约。为防止卖方恶意毁约，致使房屋买卖合同履行不能，一方面，建议建立卖方个人诚信档案，在二手房的买卖中将个人的违约情况纳入社会诚信体系，将二手房出卖方的个人诚信档案绑定在产权登记部门，以便买受方知悉其个人诚信情况；另一方面，对于房价上涨后出卖方以各种方式毁约，拒不履行买卖合同的，坚持差价补偿原则，加大卖方违约成本。

　　（二）全面掌握房屋信息，规避买家购房风险。一是充分了解房屋权属信息，买受人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。二是充分了解所购房屋的真实情况，买受方最好到现场看房，应在购房前向物业、邻居、开发商、中介机构了解情况，并就可能出现的质量问题的责任承担方式做出书面约定。三是买受方在签订二手房买卖合同后，应及时向登记机构申请预告登记，使卖方无法对房屋进行再处分，并应及时办理过户手续，避免卖方反悔。

　　（三）加强市场规范管理，加大对房产中介机构整治力度。一是严格房产中介市场准入制度。建议对房产中介组织实行严格的市场准入标准，要求房产中介机构必须按公司法人制度进行管理、运作，并建立规范的财务管理制度。另一方面，房地产中介行业协会要加强对房产中介人员的专业培训，强化发证、考核、年检和因不当执业予以处罚等方面的管理。二是搭建房地产交易信息平台。将房地产中介服务机构基本情况、良好或不良行为记录、人员情况、业务经营情况、机构资质年检情况等信用档案，以及房屋的评估价、产权人的真实信息通过信息系统上传，并对社会公众开放交易活动，提高公众监督力度。三是成立专门的房地产中介监管机构，独立维持房地产中介市场秩序、提升行业素质及保障消费者利益，包括制定发牌规则、审批牌照、监督持牌人的业务操守以及是否遵守相关法规，并对中介机构的失当行为进行调查，采取处罚及检控等措施。

　　（四）坚持调判结合，情理相融，调动多方力量达成和解。选派有经验的法官承办案件，在诉讼中查清是非，认真听取当事人陈述，耐心解答，充分行使释明权；同时采取以情见理的方式，对当事人家属释法明理、厘清利弊，充分发挥他们的桥梁沟通作用；同时有针对性地邀请当事人所在街道办事处领导、社区干部、房产管理部门的工作人员等参与案件调解，促成调解协议，取得服判息诉的预期效果。