今年1-7月，新津县法院共受理物业服务合同纠纷案件77件，涉及到8个小区的百余名业主。结案74件，其中判决结案2件，调解和调解撤诉结案72件，调撤率为97.2%，收到了良好的法律效果和社会效果。

　　一是以“大调解”机制为平台，推行物业纠纷“三级联动”调解机制。建立由居委会或街道人民调解委员会、业委会自治调解组织及物业管理职能部门调解组织三级联动调解机制，积极与小区所在街道办、居委会等人民调解组织联系，充分利用人民调解的“第一道防线”，及早了解纠纷来源及矛盾焦点，同时开展有目的、有重点的诉前调解工作。在案件审理过程中，主动邀请房管部门或产生纠纷小区所在地的街道、社区参与调解。努力调动多方力量，整合优势资源，多渠道、多途径化解物业纠纷。今年以来，该院采取上述方式，邀请行政调解员、人民调解员参与调解物业纠纷案件23件，当事人均达成调解协议、握手言和。

　　二是以“释法明理”为重点，化解怨气，顺畅沟通平台。采用实地走访、庭外调解、电话调解、邀请座谈等多种灵活、简便、高效的方式对双方当事人进行法律上的释明和情理上的沟通。如针对房屋质量纠纷，一方面向业主阐明相关法律规定，着重向业主耐心释法，讲清楚物业服务合同系业主与物业管理公司基于物业服务合同而产生的法律关系，既然享受了物业服务，就应该给付对价的物业服务费。而房屋质量纠纷属于业主与房地产开发公司之间基于买卖合同产生的法律关系，物业公司不能成为被告，引导其选择正确的维权路径，合法理性的维权。另一方面建议物业公司提升服务质量、端正服务态度和作风，树立好“管家”形象，摒弃与业主的对立情绪和做法，主动与业主沟通，树立正确的经营理念，整改服务举措，提高服务质量。同时告之物业公司虽无义务解决房屋质量问题，但有义务协调业主与房地产开发公司之间的关系，积极帮助解决问题。目前，80%的涉案小区形成了业主和物管和平共处、互惠互利，业主委员会和物管齐抓共管、互相促进、互相监督的良好局面。

　　三是以司法建议为切入点， 着力推行多元力量从源头上预防化解物业纠纷。针对引起物业服务合同纠纷带普遍性的原因，该院一方面运用司法职能，采取多种方式积极调处，同时围绕从源头上预防或减少纠纷产生，通过司法建议形式，主动向相关主管部门反映情况、建言献策。建议政府相关职能部门要积极行使对物业企业的监督管理，引导督促各小区尽快建立业主委员会，并指导其运作。建议各街道、社区建立“物业管理联席会议制度”，构建物业调处长效机制，保证能在纠纷发生的第一时间掌握了解情况，及时化解纠纷，避免矛盾激化。建议相关部门应根据案件反映出的物业公司存在的管理问题和薄弱点，不定期的召集物业服务企业进行座谈分析和讨论，提出要求和改进建议。今年以来，该院针对预防和减少物管纠纷共提出司法建议3次，均得到了相关部门积极回应。