引言
从笔者审理的一则业主撤销权纠纷说起，A物业公司起诉B公司，要求B公司按照A公司与物业管理区域内的业主委员会签订的《物业服务合同》约定的收费标准缴纳物业管理费，B公司称其从未知晓召开过关于聘用A物业公司提供物业服务以及制定物业费收费标准的业主大会，也从未授权过A物业公司为其提供物业服务，不同意缴纳物业费。同时，B公司作为原告，以业主委员会为被告，向人民法院提起业主撤销权之诉，要求法院撤销业主委员会作出的关于聘用A物业公司的决议。后经审理查明，业主大会的召集程序违反小区议事规则且投票结果违反《物权法》第七十六条第二款规定的“双过半”，人民法院依法撤销了业主委员会依业主大会授权作出的关于聘用A物业公司的决议。案例并不复杂，但案例背后仍有很多法律问题值得研究，诸如业主撤销权之诉的产生背景、原被告主体的界定、业主撤销权的法定事由、合法权益的审查与界定、撤销权判决的法律后果等，本文拟就上述几个法律问题进行研究。
一、业主撤销权之诉的产生背景
建筑物区分所有中的重大事项决定过程，乃典型的民主决策机制。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规划；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。尽管《物权法》以及相关法律法规对业主大会的运作设计了细致规定，现实中却仍难免会出现所谓民主悖论，即利用少数服从多数的民主程序来剥夺、践踏少数人权益的现象，形成“多数人暴政” 。为此，法律必须面对“如果业主大会、业主委员会作出的决定损害业主的合法权益时该怎么办”的问题。一方面，业主大会或者业主委员会履行职责、代表业主意愿、维护业主利益的决定，对于该小区的每一位业主来说，都具有约束力，自不待言。但同时另一方面，如果业主大会或者业主委员会作出的决定违背了业主的利益，侵害了某个或若干个业主利益的决定，因决定而遭受侵害的业主，有权向人民法院申请撤销业主大会或者业主委员会作出的该项决定，业主撤销权之诉便由此而生。案例中，B公司认为自己从未知晓召开过业主大会，更未行使过投票权，聘用A物业公司的决议侵害了其合法权益，至于B公司是否为了拖延支付物业服务费而滥用业主撤销权诉讼在所不论，但如果法律不赋予其行使权利救济的途径，对B公司是不公平的，也是法律制度不完善的具体体现。
二、业主撤销权的原被告主体界定
（一）关于业主撤销权诉讼原告的认定
在业主撤销权诉讼中，合法权益受到侵害的业主是当然的原告应无异议。但值得注意的是，在业主大会或者业主委员会投票表决的过程中，曾赞成会议决定的业主是否有权提起决议撤销之诉？我国《物权法》及《物业管理条例》等法律、法规对此均未明确规定。有学者认为，在业主大会或业主委员会中曾赞成会议决定的业主无权提起决议撤销之诉。主要理由为：
1.在区分所有权共同体这一紧密关系中，个体不同意应予以声明的义务，符合其地位与职责的要求，并没有违反权利本位的基本性质。
2.弃权者曾经获得反对的机会，但自身予以放弃，依据禁止反言规则没有必要再提供第二次机会。
3.对于弃权者诉权的摈弃，有利于维护社团决议的权威和社团秩序稳定。也有学者认为，不能因此剥夺此类业主提起诉讼的权利，原因在于：（1）如果投票方式采取匿名方式，业主在投票中赞成或反对该决定较难证实。（2）即使采取记名方式可以查证业主对业主大会或业主委员会的决定是否赞成，也不应因此剥夺业主的诉权。笔者同意第一种观点，我国澳门特别行政区的《澳门民法典》对此明文规定，只有对决议投非赞成票者方有权对决议进行诉讼。《意大利民法》也有类似规定。因此，基于简化诉讼关系消除滥诉干扰的目的，有权提起撤销诉讼的主体应当限于在业主大会或者业主委员会投票表决过程中明确提出反对意见或缺席者才能提起撤销之诉。
（二）关于业主撤销权诉讼被告的认定
行使撤销权的目的在于撤销业主大会或业主委员会的决定，可能的被告应为业主大会或业主委员会。但业主大会或业主委员会是否具有诉讼主体资格，我国《物权法》及《物业管理条例》中均未得到明确，理论界对此一直存在争议，相关观点可以归纳为赞成说、否定说和折中说。赞成说认为应当赋予业主大会或业主委员会诉讼主体资格，其理由为：（1）境外相应的立法例规定业主大会或业主委员会具有诉讼主体资格，如法国和新加坡。（2）赋予业主大会或业主委员会主体资格有利于维护业主的合法权益。《物权法》起草专家王利明教授也明确提出业主大会在性质上应当成为特殊的民事主体，承认业主大会独立的民事主体地位。否定说认为不应当赋予业主大会或业主委员会诉讼主体资格，其理由为：（1）业主大会和业主委员会既不符合法人的条件，也因其没有相应的财产而不具备诉讼法上的其他组织的条件，当然不具有诉讼主体资格；（2）业主大会如同公司治理中的股东(大)会，业主委员会如同公司治理中的董事会，公司法未规定股东(大)会、董事会具有诉讼主体资格，相应地在物业管理中也不适宜规定业主大会或业主委员会具有诉讼主体资格。折中说认为，为了便于维护物业管理区域的合法权益，应当赋予业主大会或业主委员会原告资格，但鉴于业主大会或业主委员会没有财产承担相应的责任，不应赋予业主大会或业主委员会被告资格。而且在《物权法》颁布前，最高人民法院的司法解释和《浙江省物业管理条例》仅规定业主委员会具有原告资格，在实践中，北京、上海、广东、重庆等地人民法院采取以内部文件的方式明确赋予了业主委员会的原告资格，但前述文件均未规定业主委员会具有被告资格。笔者认为，应当同时赋予业主大会和业主委员会原告和被告资格，理由如下：（1）我国《物权法》第八十三条第二款规定：业主大会和业主委员会对业主违反物业管理规约的行为可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；如果业主大会或业主委员会不具备原告诉讼主体资格，则排除了业主大会或业主委员会向人民法院寻求司法救济的权利，最终将使这一规定缺乏强制力。（2）我国《物权法》第七十八条第二款规定，当业主的合法权益被业主大会或业主委员会的决定所侵害时，业主可以请求人民法院撤销，如果业主大会或业主委员会不具备被告资格，则业主向人民法院寻求司法救济时缺乏相应的当事人。（3）业主大会和业主委员会的关系虽然与股东(大)会和董事会的关系具有相似性，但在公司治理结构中公司本身具有诉讼主体资格，但在物业管理区域治理中物业管理区域并不具有诉讼主体资格，因此二者不能简单对比。在目前法律框架下，较为切实可行的办法是将业主大会不仅视为会议形式，而且同时将其作为组织形式对待，赋予业主大会被告主体资格。笔者通过在无讼APP上输入“被告业主大会”字样，出现了二十四份案例，均将业主大会作为了被告。涉及的案由包括生命权、健康权、身体权纠纷、确认合同无效纠纷、业主撤销权纠纷、物业服务合同纠纷、返还原物纠纷、建设工程合同纠纷、招标投标买卖合同纠纷等，由此可以看出，司法实践中，将业主大会作为被告已非个案。
三、业主撤销权的法定事由
《物权法》第七十八条第二款明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条将其进一步细化为：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”由此可见，业主的合法权益受到侵害分为实体权益受到侵害以及程序权益受到侵害。
所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。《物权法》第七十六条规定，必须经由业主大会作出决定的事项包括：（1）制定和修改业主大会议事规划；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。而关于业主委员会的职责，根据《物业管理条例》的规定，主要有（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。从这一系列规定来看，除了业主大会所授权的职责之外，业主委员会无权作出对业主权益具有现实影响的决定。故业主大会或者业主委员会通过决定擅自修改议事规则，或者作出的动用维修基金等决定，或者通过决定限制或者剥夺业主对共有部分所享有的使用、收益等权利的，受侵害的业主有权请求人民法院撤销决定。
所谓程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益，但其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。从法理上而言，建筑物区分所有权作为复合型权利，系由专有部分所有权、共有部分所有权以及成员权组成，各个区分所有人作为由全体区分所有权人组成团体的成员对团体事项享有平等参与权。区分所有权人团体作出的涉及各区分所有权人利益的决定应当限于在法律、法规规定的范围并遵循法律、法规规定的程序。
除以上法律规定的事由外，业主大会或业主委员会违反议事规则或管理公约形成的决议，是否构成提起业主撤销权纠纷的法定事由呢？笔者认为，议事规则或者管理公约属于业主间最高自治规范，全体业主都应当无条件遵守，业主大会或者业主委员会违背以上规范，形成决议瑕疵，应当成为业主行使撤销权之诉的事实来源。
四、业主合法权益的审查与界定
根据物权法相关规定，业主撤销权的行使有如下要件：（1）业主大会或者业主委员会作出了决定；（2）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序；（3）撤销权的行使，必须在法定期间内以诉讼方式向人民法院提起，并经人民法院裁判。根据上述法律规定可以看出，司法实践中，法官审理业主撤销权纠纷时，是否应当审查决议侵害了业主的什么权利（专属权利还是业主对共有部分的管理权）、是否产生了侵害业主合法权益的后果等事实呢？笔者认为，应当对决议侵害了业主什么权利进行审查，即审查业主撤销事由的权利来源是否合法，但不应以侵害后果的产生为是否撤销决议的依据。理由为，首先，撤销之诉非侵权损害赔偿之诉，本身并不以结果为本位，不以实际损害为前提。甚至少数业主的提议被否决，其合法利益没有得到保护，该否决决议也是可撤销的。此时是不能积极行使合法权益，根本谈不上合法利益被实际侵害的问题。有了实际损害才可请求撤销，实际上已经彻底丧失了司法的能动性和预防价值。其次，个体合法权益损害的要件，不但排除了对其有损害之虞的决议的可撤销性，还抑制了业主为了促进社区公益（同时也包含了业主个体利益）而请求撤销不合理决议的积极性，是极不恰当的。最后，从比较法上看，没有金钱利益或没有造成损失，并不能成为诉讼不予受理的原因。
业主撤销权之诉的裁判，不论内容如何将会对原被告及案外人产生一系列的法律效力。原则上，裁判结果仅及于纠纷的对立双方即原、被告，而对于当事人以外之人，除有例外规定，均不受裁判结果约束。那么，决定撤销之诉判决的结果是否及于原、被告以外之人？答案是肯定的，即其他未参与诉讼的业主（包括从原告处继受取得房产之人）不得再以同一理由起诉。这是由于从实体法角度而言，决定具有多数人相互间建立同种民事关系的团体性特征，如判决对部分业主有效，而对其他业主不产生法律效力，则会引起团体内部关系的混乱。就程序法而言，虽然其他业主未参与本次决定撤销之诉，就后诉而言其是新当事人，似可再次以同一理由起诉，但业委会作为诉讼担当者，其对案件不具有独立于业主的利害关系，其参与诉讼仅是为了诉讼便利及效率，而非直接承受判决确定的民事关系，判决的既判力应归属被担当人即全体业主（实体意义上的当事人）。
业主撤销权行使的效力及于业主团体作出决定，其法律性质是民事行为，业主撤销该决定，就是撤销该民事行为，故一旦决定被撤销后就会产生无效民事行为的法律后果，即该决定为无效的决定，基于该决定所实施的民事行为应当终止，已实施的民事行为应当恢复到决定实施前的状态，如果涉及到财产，还应返还，不能返还时，应当折价补偿，有过错的一方还应赔偿损失。如果该决定是业主团体的单方管理行为或单方收费行为，撤销决定的后果按上述民事行为无效的后果处理应无大碍，但是若撤销的决定是业主团体与第三方所进行的双方民事行为，如业主团体与物业管理企业签订的物业服务合同或业主团体与广告公司签订的广告位租赁合同等等，则撤销决定的效力是否就延至合同无效。关于业主撤销权对于第三人的效力问题，学术界有较大的争议，有学者认为，基于撤销权的对应性，业主撤销权的行使，不仅对业主团体产生效力，还会对与业主团体发生民事关系的第三人产生效力，故决定被撤销，则因该决定而签订的合同也应当是无效。在这种观点下，如果决定被撤销，基于决定而与第三方签订的合同也无效的话，对于第三方显然太不公平，法律不能为了保护业主的利益，而无视合同另一方的利益，倘若如此，业主团体完全可以不受自己签署合同的约束，签署完合同，恶意地让某个业主去提起撤销权之诉，进而导致合同无效。
故笔者认为，业主撤销权的效力仅应及于业主团体，而不应对第三方产生效力，因该决定而与第三方签订的合同效力不应受到影响，但因决定被撤销，业主团体显然不能继续履行该合同，此时其只能选择与第三方协商解除，若协商不成，其只能违约，承担违约责任，这样在保护业主利益的同时也能更好地维护第三方的合法利益。案例中，即使业主大会作出的聘用A物业公司的决议被撤销，但业主委员会与A物业公司签订的《物业服务合同》的效力不应受到影响，B公司仍应当按照《物业服务合同》的内容履行交纳物业服务费的合同义务。但因决议被撤销，业主委员会已不能继续履行该合同，业主委员会应当与物业公司协商解除事宜。
结 语
业主撤销权纠纷在司法事务中审理难度较大，比如“三分之二”“双过半”的认定，比如少数人权益与多数人权益利益平衡问题，都需要法官艰难的审理与裁判，因为撤销权一旦行使，不仅在业主团体间产生效力，而且也会对业主团体行为的对方，或者其他业主及第三人产生影响。即使现行法律对业主撤销权之诉制定的不尽完善，但作为法院，在实际遇到这类纠纷时应运用已知的法律规范妥善处理，对现有法律没有涉及的方面查漏补缺，为引导业主团体、小区和谐稳定发展提供可行的法律服务。
